Gürcistan’da Şirket Adına mı, Bireysel Olarak mı Gayrimenkul Satın Alınmalı?

Gayrimenkulün hangi yöntemle edinileceğine karar vermek, Gürcistan'da gayrimenkul yatırımına başlamadan önce değerlendirilmesi gereken en önemli konulardan biridir. Bu konu özellikle konut, kiralama veya yeniden satış amacıyla daire, ev ya da ticari gayrimenkul satın almak isteyen yabancı yatırımcılar açısından önem taşır.

Gürcistan'da gayrimenkulü şirket adına mı yoksa şahıs adına mı satın almak daha iyidir? İki seçenek arasındaki hukuki ve vergisel farklar nelerdir? Gürcistan'da şirket kurmak, gayrimenkul sahibi olurken ek avantajlar sağlar mı?

Bu makalede, yabancıların Gürcistan'da gayrimenkul satın alma şartlarını, mülkiyetin yabancı bir şahıs veya şirket adına tescil edilmesi için gereken hukuki işlemleri, satın alma maliyetlerini, gayrimenkul vergilerini ve her iki seçeneğin avantajları ile kısıtlamalarını ayrıntılı olarak ele alıyoruz.

Ayrıca Gürcistan'da gayrimenkul satın almak için şirket kurmanın hangi durumlarda uygun bir karar olduğunu, hangi durumlarda ise şahıs adına mülkiyetin daha basit ve daha düşük maliyetli olduğunu açıklayarak yatırım hedeflerinize ve gayrimenkul faaliyetlerinizin niteliğine uygun, bilinçli bir karar vermenize yardımcı oluyoruz.

Yabancılar İçin Gürcistan'da Gayrimenkul Satın Alma ve Mülkiyetin Hukuki Şartları

Gürcistan, vatandaşlık veya daimi ikamet şartı aramadan yabancıların daire, ev ve ticari ünite sahibi olmasına izin vermektedir. Gayrimenkul, şahıs veya uygun niteliklere sahip bir şirket adına tescil edilebilir. Ancak tarım arazileri, yerel bir şirket kurulmasıyla aşılamayacak hukuki kısıtlamalara tabidir.

Yabancıların Gürcistan'da Gayrimenkul Satın Alma Şartları

Gayrimenkul satın almadan önce dikkate alınması gereken başlıca şartlar ve işlemler şunlardır:

1. Geçerli bir pasaporta sahip olmak ve alıcının kimliğini kanıtlayan belgeleri sunmak.
2. Gayrimenkulün Gürcistan Kamu Sicili'ne yasal olarak kaydedildiğinden emin olmak.
3. Mülkiyet devrini engelleyen ipotek, mahkeme haczi veya herhangi bir kısıtlama bulunmadığını kontrol etmek.
4. Gayrimenkulün hukuki sınıflandırmasını incelemek ve tarım arazilerine ilişkin kısıtlamalara tabi olmadığını doğrulamak.
5. Satış bedelini, ödeme koşullarını ve tarafların yükümlülüklerini belirten yazılı bir satış sözleşmesi yapmak.
6. Gürcistan Ulusal Kamu Sicili Ajansı'na mülkiyet tescil başvurusu sunmak.
7. Paranın kaynağını ve işlemin hukuka uygunluğunu kanıtlayan mali ve hukuki belgeleri saklamak.

Gayrimenkul satın almak yabancıya otomatik olarak Gürcistan'da oturum hakkı kazandırmaz. Oturum izni ayrı şartlara ve prosedürlere tabidir.

Gürcistan'da Daire Satın Alma: Yabancılar Hangi Gayrimenkulleri Alabilir?

Yabancılar genel olarak tarım dışı sınıflandırılan çeşitli gayrimenkul türlerini satın alabilir. Bunların başlıcaları şunlardır:

1. Tiflis, Batum ve diğer Gürcistan şehirlerindeki konut daireleri.
2. Müstakil evler ve çok amaçlı konut gayrimenkulleri.
3. Ticari üniteler ve idari ofisler.
4. Mağazalar ve ticari faaliyetler için ayrılmış alanlar.
5. Hukuken tarım dışı olarak sınıflandırılan arsalar.

Tarım arazileri ise hukuki kısıtlamalara tabidir. Bu nedenle sözleşme imzalanmadan veya kapora ödenmeden önce arazinin sınıflandırması kontrol edilmelidir.

Gürcistan'da Gayrimenkulün Yabancı Bir Şahıs Adına Tescil Edilmesi

Gayrimenkulün bireysel alıcı adına tescili için gerekli belgeler Gürcistan Kamu Sicili'ne sunulur. Bu belgeler genellikle pasaport, satış sözleşmesi, tescil başvurusu ve belirlenen harçların ödendiğini gösteren belgeyi içerir.

Başvurunun kabul edilmesinin ardından mülkiyet yabancının adına tescil edilir. Mülk sahibi, konut olarak kullanma, kiraya verme veya satma dahil olmak üzere gayrimenkul üzerinde kanunlara uygun şekilde tasarrufta bulunabilir. Gayrimenkulün sahibini ve hukuki durumunu doğrulamak için tapu sicilinden alınan kaydın incelenmesi önemlidir.

Yatırım kararı verirken bilinçli hareket etmek için mülkiyet ve yatırım şartları, hukuki prosedürler ve vergiler hakkında bilmeniz gereken tüm ayrıntıları Gürcistan'da Yabancıların Gayrimenkul Edinmesi: Tüm Detaylar başlıklı yazımızdan öğrenebilirsiniz.

Gürcistan'da Şahıs Adına Gayrimenkul Satın Alma: Avantajlar, Maliyetler ve Yükümlülükler

Şahıs adına mülkiyet, özellikle şirket kurmadan kişisel kullanım veya uzun vadeli yatırım amacıyla daire ya da ev satın almak isteyenler için Gürcistan'da gayrimenkul edinmenin en basit yöntemlerinden biridir. Gayrimenkul Kamu Sicili'nde alıcının adına kaydedilir ve mülkiyet hakları ile hukuki yükümlülükler doğrudan alıcıya ait olur.

Gürcistan'da Şahıs Adına Gayrimenkul Satın Almanın Avantajları

Şahıs adına mülkiyet, birçok yabancı yatırımcı için uygun olmasını sağlayan çeşitli avantajlar sunar. Bunların başlıcaları şunlardır:

• İşlemlerin kolaylığı: Alıcının gayrimenkul satın almadan önce şirket kurmasına veya şirket kuruluş belgelerini hazırlamasına gerek yoktur.
• Düşük idari maliyetler: Sırf gayrimenkul sahibi olmak nedeniyle bir şirkete özgü dönemsel muhasebe yükümlülükleri bulunmaz.
• Mülkiyetin açıklığı: Arada bir tüzel kişilik olmadan alıcının adı doğrudan tapu siciline kaydedilir.
• Tasarruf kolaylığı: Mülk sahibi, yasal prosedürlere uygun olarak gayrimenkulü satabilir, kiraya verebilir veya devredebilir.
• Vergisel uygulama: Gerçek kişi, kanunun şartlarına bağlı olarak konut kiralama veya gayrimenkul satışıyla ilgili özel vergi hükümlerinden yararlanabilir.
• Kişisel kullanıma uygunluk: Bu seçenek, gayrimenkulü yaşamak veya kişisel yatırım olarak elde tutmak amacıyla satın alan kişiler için uygundur.

Şahıs Adına Mülkiyette Yabancılar İçin Gürcistan Gayrimenkul Vergileri

Vergiler, gayrimenkulün niteliğine, kullanım şekline ve malikin vergi durumuna göre değişir. Bilinmesi gereken başlıca hükümler şunlardır:

• Birinci: Kira gelir vergisi: Konut amaçlı gayrimenkullerin kiralanmasından elde edilen gelir, yasal şartların yerine getirilmesi ve giderlerin düşülmemesi koşuluyla gelirlerin %5'i oranında vergiye tabi olabilir. Ticari kiralamalar ise farklı vergi kurallarına tabidir.
• İkinci: Satıştan elde edilen kazanç vergisi: Gerçek kişi, Gürcistan mevzuatındaki şartlara bağlı olarak daire veya evini iki yıldan uzun süre elinde tuttuktan sonra sattığında vergiden muaf olabilir. Bu süreden önce yapılan satışlarda elde edilen kazanç üzerinden vergi uygulanabilir.
• Üçüncü: Yıllık emlak vergisi: Gerçek kişilerin emlak vergisi, yıllık aile gelirine ve gayrimenkulün piyasa değerine bağlıdır. Belirli muafiyetler ve özel şartlar bulunmaktadır. Bu nedenle malikin vergi durumu, gelir kaynağı ve gayrimenkulün niteliği dikkate alınmalıdır.

Satın alma kararı vermeden önce hukuki şartları, gerekli belgeleri, mülkiyet tescil adımlarını ve önemli tavsiyeleri öğrenmek için Gürcistan'da Yerleşik Olmayanların Gayrimenkul Satın Alması başlıklı içeriğimizi inceleyerek güvenli ve bilinçli hareket edebilirsiniz.

Gürcistan'da Şirket Adına Gayrimenkul Satın Alma: Avantajlar ve Hukuki Gereklilikler

Şirket adına gayrimenkul satın almak, birden fazla gayrimenkulün ve projenin yönetilmesi açısından uygundur. Bu durumda şirket hukuki malik olurken yatırımcı şirketin hisselerine sahip olur. Gürcistan mevzuatı yabancıların şirket kurmasına ve tarım dışı gayrimenkul satın almasına izin vermektedir. Ancak tarım arazilerinin mülkiyetine ilişkin kısıtlamalar devam etmektedir.

Gürcistan'da Şirket Adına Gayrimenkul Satın Almanın Avantajları

Şirket üzerinden mülkiyet, bazı yatırımcılar için uygun olmasını sağlayabilecek çeşitli avantajlar sunar. Bunların başlıcaları şunlardır:

• Birden fazla yatırımın yönetimi: Şirket, birden fazla gayrimenkule sahip olabilir; kiralama, bakım ve işletme süreçlerini organize edebilir.
• Yatırım ortaklıklarının düzenlenmesi: Hisselerin dağıtılmasını, ortakların hak ve yükümlülüklerinin belirlenmesini kolaylaştırır.
• Mali sorumlulukların ayrılması: Şirket, kanunlara uygun olarak bağımsız tüzel kişiliğe ve sınırlı sorumluluğa sahiptir.
• Ticari faaliyetlerin genişletilmesi: Gayrimenkul faaliyetlerinin geliştirilmesine, sözleşmelerin ve kiracıların yönetilmesine yardımcı olur.
• Yatırım haklarının devri: Şirket hisselerinin devredilmesi, geçerli vergiler dikkate alınarak gayrimenkul portföyüyle bağlantılı yatırım haklarının aktarılmasını sağlar.
• Muhasebe düzeninin iyileştirilmesi: Ayrı hesaplar, gayrimenkul gelirlerinin, giderlerinin ve maliyetlerinin takip edilmesini kolaylaştırır.

Bu avantajlar mutlaka vergi tasarrufu anlamına gelmez. Vergisel sonuçlar faaliyetin niteliğine, kâra ve kârın dağıtılma şekline bağlıdır.

Gürcistan'da Gayrimenkul Satın Almak İçin Şirket Kurulması

Yabancı bir kişi, gayrimenkul yatırımı amacıyla Gürcistan'da bir limited şirket (LLC) kurabilir. Şirket kuruluşunun temel işlemleri şunlardır:

1. Şirket unvanını seçmek ve tescil edilebilirliğini kontrol etmek.
2. Limited şirket gibi şirketin hukuki yapısını belirlemek.
3. Şirket sahiplerini, hisse oranlarını ve müdür veya müdürlerin bilgilerini belirlemek.
4. Hukuki gerekliliklere uygun kuruluş belgelerini ve ana sözleşmeyi hazırlamak.
5. Şirket tescilinden sorumlu yetkili kuruma başvuru sunmak.
6. Tescil işlemlerini tamamlamak ve şirketin resmî bilgilerini almak.
7. Faaliyetin niteliğine göre banka hesaplarını, vergi işlemlerini ve muhasebe düzenlemelerini oluşturmak.
8. Gayrimenkul satın alma sözleşmesini şirket adına imzalamak ve mülkiyeti şirket adına tescil ettirmek.

Gürcistan dışında düzenlenen bazı belgelerin, belgenin kaynağına ve türüne bağlı olarak tasdik veya apostil işlemlerinden geçirilmesi ve yeminli tercümesinin yapılması gerekebilir.

Gürcistan'da Gayrimenkulün Şirket Adına Tescil Edilmesi

Şirket kurulduktan sonra kendi hukuki unvanı altında gayrimenkul satın alabilir ve mülkiyeti adına tescil ettirebilir. Bunun için gerekli belgelerin sunulması gerekir. Başlıca belgeler şunlardır:

1. Şirketin tescil belgeleri ve resmî bilgileri.
2. Şirketi temsil eden kişinin sözleşmeyi imzalama yetkisine sahip olduğunu gösteren belge.
3. Yasal temsilcinin veya imza yetkilisinin kimlik belgeleri.
4. Alıcının şirket olduğunu belirten satış sözleşmesi.
5. Gayrimenkule ait tapu sicil kaydı.
6. İşlemin niteliğine göre talep edilen ek belgeler.

Mülkiyet tescil edildikten sonra şirket gayrimenkulün hukuki sahibi olur. Gayrimenkulün satılması veya kiraya verilmesi, şirketin yetkilerine ve faaliyetlerini düzenleyen mevzuata tabidir.

Şirket Adına Mülkiyette Vergiler ve Mali Yükümlülükler

Şirkete uygulanan vergiler ile hissedarlara uygulanan kişisel vergileri birbirine karıştırmamak gerekir. Şirket kendi vergi sistemine tabidir ve yükümlülükleri aşağıdaki unsurlardan etkilenebilir:

• Hissedarlara dağıtılan kârlar.
• Gayrimenkul kiralamasından elde edilen gelirler.
• Gayrimenkul satışları ve elde edilen kazançlar.
• Varlıkların niteliğine ve kanuni şartlara göre yıllık emlak vergisi.
• Faaliyete ve işleme ilişkin hükümler uygulanabildiğinde Katma Değer Vergisi.
• Muhasebe yükümlülükleri ve dönemsel vergi beyannameleri.

Gürcistan, genel vergi rejimine tabi şirketler için dağıtılan kâr üzerinden vergilendirme sistemini uygular. Kanunla belirlenen vergi matrahı üzerinden vergi oranı %15'tir. Bu vergi her gayrimenkul satışına veya gayrimenkul gelirine otomatik olarak uygulanmaz; vergisel işlem, işlemin niteliğine ve yasal istisnalara göre değişir.

Yasal kısıtlamaları, mülkiyet avantajlarını, gayrimenkul fiyatlarını ve tescil maliyetlerini öğrenmek, olası hukuki risklerden kaçınmak için Yabancılar İçin Gürcistan'da Gayrimenkul Satın Alma: Bilinmesi Gerekenler başlıklı içeriğimizi inceleyebilirsiniz.

Gürcistan'da Şirket veya Şahıs Adına Gayrimenkul Satın Alma Arasındaki Yatırım ve Vergi Farkları

İki seçenek arasındaki temel fark, malikin kim olduğu ve buna bağlı mali ve idari yükümlülüklerdir. Gayrimenkul şahıs adına satın alındığında yatırımcı doğrudan malik olur. Şirket adına satın alındığında ise gayrimenkulün sahibi şirket olur; yatırımcı gayrimenkulün doğrudan değil, şirketin hisselerinin sahibi olur.

Gayrimenkulün Mülkiyeti ve Kontrolü Açısından Farklar

Şahıs adına mülkiyette kişi, malik sıfatıyla satış, kiralama ve yatırım kararlarını kendisi verebilir. Şirket üzerinden mülkiyette ise işlemler ana sözleşmede belirtilen yetkilere, ortakların kararlarına ve şirket yönetimine tabidir. Gayrimenkulün satılması için ek şirket içi onaylar gerekebilir.

Birden fazla yatırımcının bulunduğu durumlarda bu fark daha belirgin hâle gelir. Şirket, her ortağın katılım oranlarının ve mali ve idari haklarının açık ve düzenli şekilde belirlenmesine yardımcı olur.

Vergiler ve Maliyetler Açısından Farklar

Gayrimenkulün şirket adına satın alınması, yatırımcının mutlaka daha az vergi ödeyeceği anlamına gelmez. Konut amaçlı kiralama veya uzun süreli elde tutma amacıyla daire satın alındığında şahıs adına mülkiyet vergisel açıdan daha uygun olabilir.

Şirket, gayrimenkul portföyü yönetimi, ticari kiralama veya birden fazla projenin geliştirilmesi için daha uygundur. Şirket kuruluşu, muhasebe, vergi beyannameleri ve hukuki hizmetlerin maliyetleri, gayrimenkul vergileriyle birlikte hesaplanmalıdır.

Şahıs Adına Mülkiyet Hangi Durumlarda Daha Avantajlıdır?

Aşağıdaki durumlarda gayrimenkulü şahıs adına satın almak uygun bir seçenektir:

• Kişisel veya aile kullanımı için tek bir daire satın almak.
• Uzun vadeli kiralama amacıyla konut yatırımı yapmak.
• İdari ve muhasebe işlemlerini azaltmak istemek.
• Gayrimenkul yatırımında ortak bulunmaması.

Bireylere sunulan vergi muafiyetlerinden yararlanma olasılığını değerlendirerek gayrimenkulü uzun süre elde tutmak.

Şirket Adına Mülkiyet Hangi Durumlarda Daha Avantajlıdır?

Aşağıdaki durumlarda gayrimenkulün şirket adına satın alınması daha uygun olabilir:

1. Bir yatırım portföyü kapsamında yönetmek üzere birden fazla gayrimenkul satın almak.
2. Mülkiyete ortak olmak isteyen birden fazla yatırımcının bulunması.
3. Ticari ve düzenli şekilde kiralama veya gayrimenkul yönetimi faaliyeti yürütmek.
4. Gayrimenkul projeleri geliştirmek veya birden fazla ticari üniteye sahip olmak.
5. Gayrimenkul faaliyetlerini yatırımcının kişisel mali varlıklarından ve yükümlülüklerinden ayırma ihtiyacı.

Şirket kurmadan önce vergisel karşılaştırma yapılmalıdır. Çünkü gayrimenkulün kişisel mülkiyetten şirkete devredilmesi ayrı bir hukuki ve vergisel işlem doğurabilir.

Yatırım yapmadan önce haklarınızı anlamak için yabancı yatırımcıların hakları, daire, ev ve ticari gayrimenkul edinme şartları hakkında Gürcistan'da Yabancılar Gayrimenkul Sahibi Olabilir mi? başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.

Gürcistan'da Gayrimenkul Satın Alma Maliyetleri ve Yatırım Öncesinde Hesaplanması Gereken Vergiler

Gürcistan'da gayrimenkul satın alma maliyetleri yalnızca ilan edilen fiyatla sınırlı değildir. İşlem tamamlanmadan önce bütçeye eklenmesi gereken başka masraflar da bulunur. Bu masraflar gayrimenkulün konumuna, büyüklüğüne, hukuki durumuna ve finansman yöntemine; ayrıca mülkiyetin şahıs veya şirket adına olmasına göre değişir.

Gürcistan Kamu Sicili'nde Gayrimenkul Tescil Harçları

Mülkiyet tescil harçları, gayrimenkul satın alırken hesaplanması gereken temel maliyetler arasındadır. Standart tescil hizmetleri için yayımlanan ücretlere göre harçlar, işlemin tamamlanma hızına bağlı olarak değişir:

• Dört iş günü içinde tescil: 150 Gürcistan larisi.
• Bir iş günü içinde tescil: 270 Gürcistan larisi.
• Başvurunun yapıldığı gün tescil: 350 Gürcistan larisi.

Bazı işlemler veya ek hizmetler farklı ücretlere tabi olabileceğinden, başvuru sırasında geçerli harçlar ve talep edilen hizmet kontrol edilmelidir.

Şirket Kuruluş ve Yönetim Maliyetleri

Gayrimenkulü şirket adına satın almayı tercih edenlerin, şahıs alıcının her zaman karşılaşmayabileceği bazı giderleri hesaba katması gerekir. Bunlar şunlardır:

• Şirket tescil harçları ve gerektiğinde belgelerin noter tasdiki.
• Yabancı belgelerin tercüme ve tasdik masrafları.
• Muhasebeci ücretleri ve mali raporların hazırlanması.
• Hukuki hizmet ücretleri ve vergi danışmanlığı.
• Şirket yönetimiyle bağlantılı banka ve idari masraflar.

Bu maliyetler yalnızca kuruluş aşamasıyla sınırlı değildir; şirketin faaliyet süresi boyunca dönemsel olarak devam edebilir.

Gayrimenkul Satın Alırken Katma Değer Vergisi

Bir gayrimenkulün özel bir şahıstan satın alınması ile Gürcistan'da hâlihazırda yürürlükte olan vergi mevzuatı uyarınca Katma Değer Vergisi'ne tabi faaliyet yürüten bir geliştiriciden veya kuruluştan satın alınması arasında ayrım yapılmalıdır.

Genel bir tapu devir vergisi bulunmamaktadır. Ancak satıcının vergi mükellefi olması ve verginin uygulanma şartlarının gerçekleşmesi durumunda gayrimenkul işlemlerine %18 oranında KDV uygulanabilir. Bu nedenle gayrimenkulün nihai fiyatı belirlenmeden önce satıcı, sözleşme ve vergi faturası incelenmelidir.

Gayrimenkulün Kiralanması ve Satılmasından Kaynaklanan Vergiler

Gayrimenkul kiraya verilirken kiralamanın konut amaçlı mı yoksa ticari amaçlı mı olduğu ve malikin şahıs mı yoksa şirket mi olduğu belirlenmelidir. Çünkü bu unsurlar vergisel uygulamayı, vergi oranlarını ve doğacak mali yükümlülükleri etkiler.

Gayrimenkul satışından alınan vergi, malikin statüsüne ve mülkiyetin elde tutulduğu süreye göre değişir. Gerçek kişiler, konut amaçlı gayrimenkulleri kanunda belirtilen sürenin ardından sattıklarında muafiyetlerden yararlanabilirken şirketler farklı kurallara tabidir. Satın alma, işletme, bakım, vergiler ve gelirleri kapsayan bir mali analiz hazırlanmalıdır.

Daha doğru bir yatırım kararı vermek için hedefinizi seçmeden önce önde gelen şehirleri, yatırım fırsatlarını, fiyatları ve beklenen getirileri Gürcistan'da Daire Yatırımı ve 2026'da Satın Almak İçin En İyi Şehirler başlıklı yazımızdan karşılaştırabilirsiniz.

Gürcistan'da Şirket veya Şahıs Adına Gayrimenkul Satın Alma Karşılaştırma Tablosu

Gürcistan'da Şirket veya Şahıs Adına Gayrimenkul Satın Alma Hakkında Sık Sorulan Sorular

Sonuç: Gürcistan'da Şirket Adına mı, Şahıs Adına mı Gayrimenkul Satın Almak Daha İyi?

Gürcistan'da gayrimenkulü şirket adına mı yoksa şahıs adına mı satın alacağınıza karar vermek, her mülkiyet yönteminin yatırım hedeflerinin, maliyetlerinin ve hukuki ve vergisel yükümlülüklerinin dikkatli ve bilinçli şekilde değerlendirilmesini gerektirir.

Şahıs adına mülkiyet, işlemlerin kolaylığını ve mülkiyetin açıklığını sağlar. Genellikle kişisel kullanım veya konut kiralama amacıyla daire ve ev satın almak için uygundur. Şirket adına gayrimenkul satın almak ise yatırımcıya birden fazla gayrimenkulün, ortaklıkların ve ticari faaliyetlerin yönetimi için kurumsal bir çerçeve sunar.

Karar vermeden önce yabancıların Gürcistan'da gayrimenkul satın alma şartları doğrulanmalı, gayrimenkulün şirket veya yabancı bir şahıs adına tescil prosedürleri incelenmeli, emlak vergileri ile şirket kuruluş ve işletme maliyetleri değerlendirilmelidir.

Sonuç olarak tüm yatırımcılar için geçerli tek bir mülkiyet yöntemi yoktur. En iyi seçenek; Gürcistan'daki gayrimenkul yatırımının niteliğine ve yatırımcının uzun vadeli hedeflerine uygun şekilde beklenen getiri, maliyetler ve hukuki ve vergisel riskler arasında denge sağlayan seçenektir.